業(yè)委會作為業(yè)主自治組織，作出的決定對業(yè)主具有法律約束力，但不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。然而小區(qū)業(yè)主眾多，“眾口難調(diào)”，業(yè)委會作出的決定是否代表業(yè)主的利益？在業(yè)委會的決定與業(yè)主的意見產(chǎn)生沖突時，何者代表小區(qū)業(yè)主的“公共利益”？該如何判斷其中的“是非曲直”？

吳中區(qū)人民法院以案釋法，通過一則業(yè)主撤銷權(quán)案件為明晰業(yè)委會決策邊界與業(yè)主權(quán)益保障提供司法智慧。

2023年8月，某小區(qū)業(yè)委會發(fā)出召開業(yè)主大會的公告，就是否同意續(xù)聘某物業(yè)公司進行業(yè)主投票表決。同年10月份，小區(qū)業(yè)委會對業(yè)主投票進行開箱統(tǒng)計，但部分業(yè)主對票箱的保管及安全問題存疑。

經(jīng)街道、業(yè)委會與現(xiàn)場業(yè)主代表商議，決定委托某公益中心對紙質(zhì)票及重復(fù)票進行核實，11月份某公益中心出具初步核實報告。之后，由某業(yè)委會對核票結(jié)果進行公示，并發(fā)出表決結(jié)果的公告——業(yè)主大會會議表決結(jié)果為不同意續(xù)聘某物業(yè)公司。之后，某業(yè)委會再次發(fā)出公告，決定正式開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)招標(biāo)選聘的相關(guān)工作。2024年6月，某業(yè)委會公告了此次選聘的新物業(yè)公司。

夏某等三位業(yè)主認(rèn)為某業(yè)委會存在拖延公布投票結(jié)果，無正當(dāng)理由對業(yè)主投票進行大批量核實，業(yè)主大會程序混亂，紙質(zhì)選票票箱的保管及安全存在問題，紙質(zhì)票的核驗方式、流程不合理，將無效票不計入?yún)⑴c率違反法定程序的問題，故訴至吳中區(qū)人民法院，請求撤銷某業(yè)委會發(fā)布的公示、公告等所涉及的決議。

法院審理后認(rèn)為，某業(yè)委會作出公示、公告的程序不違反法律規(guī)定，未損害業(yè)主的利益，因此駁回夏某等三位業(yè)主的訴訟請求。新物業(yè)公司進駐小區(qū)接管物業(yè)服務(wù)后，小區(qū)大多數(shù)業(yè)主對新選聘的物業(yè)公司較為滿意。

法官說法：根據(jù)民法典第二百七十八條的規(guī)定，對于有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項，應(yīng)由專有部分面積占比達(dá)一定比例且人數(shù)占比達(dá)一定比例的業(yè)主參與表決。業(yè)委會發(fā)布的決議是否損害業(yè)主的利益，程序的合法性尤為重要，應(yīng)考慮相關(guān)決議是否由法定比例的業(yè)主參與表決作出，在程序上有無違反法律規(guī)定，從而認(rèn)定相關(guān)決議是否代表多數(shù)業(yè)主的意志，進而判斷相關(guān)決議應(yīng)否撤銷。

關(guān)于業(yè)主是否合法合規(guī)地形成“多數(shù)決”，應(yīng)從業(yè)主投票的真實性，計票方式是否合理、合規(guī)，投票結(jié)果統(tǒng)計的客觀性，投票過程有無街道、居委會等人員在場監(jiān)督、指導(dǎo)等因素綜合判斷。將規(guī)則性與靈活性相結(jié)合，尊重、支持業(yè)主自治組織的管理。在保障選票更客觀、真實的前提下，相關(guān)決議才更能代表小區(qū)業(yè)主的公共利益，也才能在業(yè)主個人利益與小區(qū)公共利益發(fā)生沖突時，更加具備說服力。

本案審理以法律規(guī)定為準(zhǔn)繩，注重對小區(qū)自治規(guī)則的審查，同時評判選票核實、計票方式運用的合理性，從而作出符合小區(qū)大多數(shù)業(yè)主利益的判決，避免小區(qū)業(yè)主，新、舊物業(yè)公司之間發(fā)生更大矛盾沖突，維護小區(qū)和諧的生活環(huán)境。