近年來(lái),我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正以驚人的速度與規(guī)模迅猛發(fā)展,在此過(guò)程中,由于我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)立法還不完善,市場(chǎng)機(jī)制尚不健全,特別是一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)重違反誠(chéng)實(shí)信用原則,再加上房地產(chǎn)開發(fā)工期長(zhǎng)、施工過(guò)程中會(huì)面臨不確定的、復(fù)雜的因素等原因,商品房預(yù)售合同糾紛層出不窮,嚴(yán)重?fù)p害了購(gòu)房者的合法權(quán)益。

一、商品房預(yù)售過(guò)程中存在的幾個(gè)較為突出的問(wèn)題

由于我國(guó)商品房市場(chǎng)仍處于發(fā)育階段,相關(guān)市場(chǎng)主體的一些經(jīng)營(yíng)行為極不規(guī)范,加之我國(guó)相關(guān)法律還不完善,未能給予嚴(yán)格有效的法律監(jiān)督,以致行政管理未能對(duì)商品房的預(yù)售形成恰當(dāng)?shù)胤啥ㄎ弧⒓皶r(shí)的動(dòng)態(tài)跟蹤、完善的懲處機(jī)制等等,相關(guān)問(wèn)題也就應(yīng)運(yùn)而生。縱觀現(xiàn)今商品房預(yù)售市場(chǎng)存在的諸多問(wèn)題,主要可歸納為以下幾種:

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重復(fù)預(yù)售商品房,或者將已抵押的商品房預(yù)售、將已預(yù)售的商品房抵押,使得一部分購(gòu)房者的權(quán)益無(wú)法得到實(shí)現(xiàn),給購(gòu)房者造成巨大損失。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已貸款抵押的商品房預(yù)售套取資金,而后席卷預(yù)售款項(xiàng)或逃或匿,給購(gòu)房者留下一幢“爛尾樓”。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房后,未能將預(yù)售款項(xiàng)用于在建工程,而是挪作他用,導(dǎo)致所建項(xiàng)目未能如期竣工交付使用甚至停工。

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付的商品房面積縮水或者偷工減料使工程質(zhì)量不合格,甚至出現(xiàn)豆腐渣工程,給房屋安全問(wèn)題埋下巨大隱患。

5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售房屋時(shí)作出虛假?gòu)V告,與實(shí)際建設(shè)情況不符,欺騙購(gòu)房者,引發(fā)訴訟糾紛。

二、涉及商品房預(yù)售相關(guān)法律法規(guī)的缺陷

由于現(xiàn)行法律法規(guī)存有缺陷,難以真正體現(xiàn)商品房預(yù)售機(jī)制對(duì)購(gòu)房者的保障功能,使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者處于極不平等的地位,購(gòu)房者的合法權(quán)益一次又一次地遭到侵害。其主要缺陷有:

1、商品房預(yù)售登記不是商品房預(yù)售合同的生效要件,其所登記的是商品房預(yù)售合同中約定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,該登記的效力遠(yuǎn)低于經(jīng)登記生效的房地產(chǎn)抵押合同,在這種情形下,處于弱勢(shì)地位的承購(gòu)人的房屋期待權(quán)難以得到切實(shí)有效的保護(hù)。當(dāng)商品房預(yù)售登記對(duì)合同的效力并不產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響的時(shí)候,它的意義便可想而知。于是,商品房的一房多售、抵押后預(yù)售、預(yù)售后抵押就不足為奇了。這樣,承購(gòu)人的合法權(quán)益遭受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不法侵害也就在所難免了。

2、對(duì)于如何保證監(jiān)督商品房預(yù)售款項(xiàng)專款專用的問(wèn)題,由于目前尚無(wú)明確法律規(guī)定,導(dǎo)致商品房預(yù)售款項(xiàng)的使用處于混亂無(wú)序且無(wú)人監(jiān)管的狀態(tài)。商品房預(yù)售款項(xiàng)管理的空白,使得我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房的多重限制和約束只剩下市場(chǎng)準(zhǔn)入,而一切事后調(diào)整的規(guī)定在喪失對(duì)預(yù)售款項(xiàng)的有效監(jiān)管下,顯然難以奏效。因?yàn)椋緫?yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上 ,這無(wú)疑為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)解除了后顧之憂。

3、房產(chǎn)主管部門和土地管理部門對(duì)違反登記備案制度以及預(yù)售款項(xiàng)用于工程建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何進(jìn)行處罰,法律并未作出明確規(guī)定,使得商品房預(yù)售及款項(xiàng)使用得不到有效的監(jiān)管。《城市房地產(chǎn)管理法》第六十七條規(guī)定:“違反本法第四十四條第一款的規(guī)定預(yù)售商品房的,由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng),沒(méi)收違法所得,可以并處罰款。”該規(guī)定就商品房預(yù)售的市場(chǎng)準(zhǔn)入條件進(jìn)行了限制,卻未能建立違反該法第四十四條第二、三款的懲處機(jī)制,難以促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)徹底地履行預(yù)售合同登記備案義務(wù)及預(yù)售款項(xiàng)專項(xiàng)使用義務(wù),給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以可乘之機(jī),更為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意將商品房一房多售、抵押后預(yù)售、預(yù)售后抵押等非法行為大開方便之門。

三、完善我國(guó)商品房預(yù)售立法的幾點(diǎn)建議

筆者認(rèn)為,對(duì)于商品房預(yù)售中所存在的諸多問(wèn)題,我們應(yīng)該進(jìn)一步完善商品房預(yù)售的立法,賦予相關(guān)行政部門明確地執(zhí)法依據(jù),以加強(qiáng)行政管理,通過(guò)國(guó)家行政機(jī)關(guān)行使行政職權(quán)來(lái)約束房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行為,避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意或有意將投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上,給商品房預(yù)售營(yíng)造一個(gè)完善的法制環(huán)境,平衡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者之間的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān),規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的執(zhí)業(yè)規(guī)則,以更好地保護(hù)購(gòu)房者的利益。為此,筆者有如下建議:

首先,商品房預(yù)售登記必須作為預(yù)售合同的生效要件。根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定,商品房預(yù)售登記是由預(yù)售人到縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù),這是預(yù)售人的義務(wù)。從權(quán)利和義務(wù)的角度出發(fā),兩者是一個(gè)對(duì)立統(tǒng)一體,有權(quán)利必有義務(wù),有義務(wù)必有權(quán)利。而購(gòu)房者作為與該預(yù)售合同具有直接利害關(guān)系的一方,有權(quán)要求預(yù)售人必須對(duì)預(yù)售合同進(jìn)行登記,而相關(guān)法律法規(guī)并未賦予購(gòu)房者這一權(quán)利。因此,應(yīng)明確賦予購(gòu)房者要求預(yù)售人進(jìn)行預(yù)售登記的權(quán)利,這樣才能避免預(yù)售人不到有關(guān)部門登記,而購(gòu)房者卻始終被蒙在鼓里無(wú)法及時(shí)有效地保護(hù)自己合法權(quán)益的不利局面。從市場(chǎng)交易實(shí)踐來(lái)看,商品房預(yù)售登記,可以保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益,也可以避免和預(yù)防一些不必要的糾紛,在很大程度上起著維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全的作用。商品房的預(yù)售登記并不是一種物權(quán)登記,它使購(gòu)房者取得了對(duì)尚在建的商品房的具有物權(quán)性質(zhì)的期待權(quán)。而要將商品房預(yù)售登記制度上升到實(shí)質(zhì)意義上法律強(qiáng)制的高度,則必然要求將登記作為預(yù)售合同的生效要件。只有這樣,才能促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者必須到有關(guān)部門進(jìn)行合同登記,通過(guò)登記使合同產(chǎn)生公示的效力,對(duì)抗第三人的購(gòu)房行為,減少商品房預(yù)售的糾紛,從根本上保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。

其次,必須有專門機(jī)構(gòu)對(duì)商品房預(yù)售款項(xiàng)進(jìn)行有效監(jiān)管。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第三款規(guī)定:“商品房預(yù)售所得款項(xiàng),必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。”但是,這一條款具體可操作性并不強(qiáng)。因?yàn)椋瑳](méi)有一個(gè)專門機(jī)構(gòu)對(duì)商品房預(yù)售款項(xiàng)的使用進(jìn)行有效的監(jiān)管。而當(dāng)商品房預(yù)售款項(xiàng)的使用處于無(wú)人監(jiān)管的狀態(tài),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)攜款潛逃并非難事,商品房面積縮水、工程質(zhì)量不合格等現(xiàn)象也可能因款項(xiàng)的不到位而成為順理成章的事。因此必須加強(qiáng)有關(guān)部門的監(jiān)管,切實(shí)執(zhí)行相關(guān)法律法規(guī)。在公司股票、債券的發(fā)行中,我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定籌集資金不按規(guī)定用途使用的,要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,并由中國(guó)證監(jiān)會(huì)監(jiān)督管理和會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)。基于此,在商品房預(yù)售中,也應(yīng)借鑒此種做法,可以考慮由銀行或者信托機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)預(yù)售款項(xiàng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的監(jiān)管,確保預(yù)售款項(xiàng)的專項(xiàng)使用和工程款項(xiàng)的充分供給,待商品房竣工驗(yàn)收合格后再將余款退還給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),以避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)攜款潛逃、將預(yù)售款項(xiàng)挪作他用等問(wèn)題,最大限度地保障工程款項(xiàng)不人為地流失,保證工程建設(shè)的順利進(jìn)行,切實(shí)有效的保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。

最后,完善對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未依法進(jìn)行預(yù)售登記和違反預(yù)售款項(xiàng)專項(xiàng)使用規(guī)定的懲處機(jī)制。法律的主要特征就在于其是由國(guó)家強(qiáng)制力保障實(shí)施的。而有關(guān)商品房預(yù)售的法律法規(guī),卻沒(méi)有規(guī)定對(duì)不履行預(yù)售合同登記備案義務(wù)及預(yù)售款項(xiàng)專項(xiàng)使用義務(wù)的懲處機(jī)制。在缺乏相應(yīng)的懲處機(jī)制的前提下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違法行為將毫無(wú)顧忌,購(gòu)房者的合法權(quán)益受到侵害也就司空見慣了。在前面,我們已經(jīng)闡述了商品房預(yù)售登記必須作為預(yù)售合同的生效要件和專門機(jī)構(gòu)對(duì)商品房預(yù)售款項(xiàng)進(jìn)行有效監(jiān)管的合理性和必要性。因此,為了保證這兩項(xiàng)措施得到落實(shí)和遵守,我們還應(yīng)建立健全相應(yīng)的懲處機(jī)制,明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法行為的代價(jià),包括行政、民事甚至刑事責(zé)任。因?yàn)橹挥性趪?guó)家強(qiáng)制力的威懾保障下,才能真正起到令行禁止的作用。