據(jù)南通市海門法院反映，《物權(quán)法》的實施將給房屋登記行政案件的審判工作帶來新的挑戰(zhàn)。對此，該院結(jié)合《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定組織專題調(diào)研，分析2001年以來此類案件的特點和成因，對如何規(guī)范房屋登記和此類案件的審理提出了對策建議。

一、房屋登記行政訴訟案件的主要特點和成因

1、案件數(shù)量逐年上升，類型多樣。近年來，該院房屋登記行政案件呈持續(xù)增長態(tài)勢，因房屋共有、房屋抵押、房屋繼承、企業(yè)改制、一房多賣、房屋租賃等引發(fā)的房屋登記行政案件不斷產(chǎn)生。據(jù)統(tǒng)計，該院2001年以來共受理房屋登記行政案件34件，占行政訴訟案件收案總數(shù)的20％左右。

2、可適用法律、法規(guī)少，多為政策性規(guī)定，審理難度大。在以往的房屋登記行政案件審理中，法院審理的主要依據(jù)是建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，并以此規(guī)定來審查房屋登記機構(gòu)的登記行為是否合法，由于建設(shè)部的規(guī)章對房屋登記機構(gòu)的職責(zé)規(guī)范不夠明確，此類案件審理難度較大。

3、行政爭議與民事爭議相互交叉情況突出。據(jù)統(tǒng)計，該院審結(jié)的房屋登記行政訴訟案件中，因存在民事爭議而提起行政訴訟的案件占比較大，往往在審理民事案件過程中發(fā)現(xiàn)存在行政爭議，即對民事案件中止訴訟，待行政爭議解決后再行審理民事案件。

4、行政機關(guān)敗訴案件比例較高，而且敗訴原因亦相對集中。建設(shè)部的規(guī)章，僅規(guī)定了申請人在申請房屋登記時應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)提供哪些材料，并未規(guī)定登記機構(gòu)應(yīng)對這些材料的真實性進行審查，因此，登記機構(gòu)只審查申請人提交的登記材料是否完備、齊全即可，缺乏必要的實質(zhì)審查。在法院審結(jié)的房屋登記行政案件中，由于登記機構(gòu)未進行必要的調(diào)查核實，導(dǎo)致對申請人的虛假材料進行了認(rèn)定并作出錯誤登記，進而引發(fā)行政訴訟并敗訴的案件較多。

二、對完善房屋登記制度和妥善解決房屋登記行政案件的對策建議

為了依法保護權(quán)利人的物權(quán)，保障交易安全，保護善意第三人的利益和統(tǒng)一司法審查標(biāo)準(zhǔn)，對完善房屋登記制度和妥善解決房屋登記行政案件提出如下對策建議：

1、登記機構(gòu)在辦理房屋權(quán)屬登記時，應(yīng)以形式審查為主，輔之以必要的實質(zhì)審查。《物權(quán)法》第十二條的規(guī)定擴大了登記機構(gòu)的職責(zé)范圍，職責(zé)中包括了實質(zhì)審查的內(nèi)容，不再是簡單的形式審查。如登記機構(gòu)有權(quán)要求申請人提供材料、詢問當(dāng)事人、要求補充材料甚至實地查看。因此，《物權(quán)法》實施后，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強實質(zhì)審查工作。法院在審理案件時，對登記機構(gòu)登記行為的合法性也不能僅限于審查其是否履行了對文字材料的審查，還要審查其是否盡到了《物權(quán)法》規(guī)定的實質(zhì)審查職責(zé)。

2、《物權(quán)法》實施后，法院在審理房屋登記行政案件中，應(yīng)當(dāng)主要適用《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，在參照適用建設(shè)部的規(guī)章時，要注意與《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定是否一致，如果不一致，法院則不能參照適用建設(shè)部的規(guī)章。

3、對存有民事爭議的行政訴訟，應(yīng)遵循“先行后民”的原則。對“先行后民”還是“先民后行”，各地法院在實踐中的操作并不相同，學(xué)界對此也存有爭議。該院調(diào)研后認(rèn)為，由于行政行為的公定力決定了“先行后民”的先定性，當(dāng)行政行為的合法性問題成為民事訴訟無法進行下去的障礙時，法院應(yīng)當(dāng)遵循“先行后民”的原則進行審理。

4、過去在審理房屋登記行政案件中，如果登記機構(gòu)在事實、程序、依據(jù)方面沒有違反法律規(guī)定的情形，法院通常判決駁回原告的訴訟請求，而不作出維持登記行政行為的判決。因為即使登記機構(gòu)的房屋登記行政行為是合法的，也不能排除實質(zhì)上登記錯誤的情形。《物權(quán)法》實施后，根據(jù)該法第一百零六條的規(guī)定，在房屋登記案件中，要保護善意取得人的合法權(quán)益。使得善意第三人在取得不動產(chǎn)物權(quán)時，其正當(dāng)權(quán)利不會因為有錯誤的登記而被返回。當(dāng)善意取得人提起行政訴訟要求撤銷原有的房產(chǎn)登記時，法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

5、過去在審理房屋登記行政案件中，當(dāng)事人要求登記機構(gòu)承擔(dān)錯誤登記的賠償責(zé)任時，法院通常以錯誤登記行為是導(dǎo)致?lián)p害后果發(fā)生的充分必要條件時，登記機構(gòu)才承擔(dān)賠償責(zé)任?！段餀?quán)法》實施后，根據(jù)該法第二十一條第二款的規(guī)定，房屋登記機構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任并不需要錯誤行為是導(dǎo)致后果發(fā)生的充分必要條件，只要登記機構(gòu)存在錯誤，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，當(dāng)然，如果登記機構(gòu)沒有過錯，在承擔(dān)賠償責(zé)任后，還可以向造成登記錯誤的人進行追償。