日前，無(wú)錫市春江花園業(yè)委會(huì)一紙?jiān)V狀將小區(qū)物業(yè)公司告上法院，討要645萬(wàn)余元小區(qū)共有部分收益。此案不僅數(shù)額巨大，業(yè)委會(huì)追討的大部分是在業(yè)委會(huì)成立以前的收益，此前由物業(yè)公司包干的費(fèi)用該由誰(shuí)作主？業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司又該按怎樣的比例分成？

　　背景

　　業(yè)委會(huì)炒了物業(yè)公司

　　2002年11月25日，無(wú)錫市春江花園住宅小區(qū)開發(fā)商與上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司簽訂合同，約定在業(yè)委會(huì)成立前，由物業(yè)公司指派其下屬無(wú)錫分公司實(shí)施春江花園的前期物業(yè)管理。2007年12月22日，春江花園業(yè)委會(huì)成立。

　　“我們業(yè)委會(huì)成員大部分是機(jī)關(guān)事業(yè)單位的干部，他們對(duì)法律政策非常敏感。”業(yè)委會(huì)主任常本靖回憶說(shuō)，2007年10月1日起剛實(shí)施的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十二條明確規(guī)定，“業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。共有部分在物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)管理（包括前期物業(yè)管理）期間所產(chǎn)生的收益，在沒(méi)有特別約定的情況下，應(yīng)屬全體業(yè)主所有，并主要用于補(bǔ)充小區(qū)的專項(xiàng)維修資金。”

　　在業(yè)委會(huì)看來(lái)，這就意味著，業(yè)主們對(duì)小區(qū)內(nèi)收取的停車費(fèi)、場(chǎng)地租賃費(fèi)、會(huì)所收入等共有部分的物業(yè)管理收入都有份分配處置。“我們向物業(yè)公司提出，對(duì)共有部分收益應(yīng)單獨(dú)建賬，不能與物業(yè)管理費(fèi)混收混用。在保證物業(yè)公司運(yùn)作成本的前提下，我們?cè)偌?%的利潤(rùn)給物業(yè)公司。但經(jīng)過(guò)半年多的協(xié)商，雙方都沒(méi)有談攏。于是業(yè)委會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的自治決議，決定炒了物業(yè)公司。”

　　案 具有示范意義的案例

　　訴狀：業(yè)委會(huì)討要645萬(wàn)

　　2008年6月21日，業(yè)委會(huì)致函物業(yè)公司明確要終止物業(yè)管理服務(wù)合同，同時(shí)要求物業(yè)公司在接函后15天內(nèi)，向業(yè)委會(huì)移交相關(guān)資料和財(cái)產(chǎn)，并交接完畢。2008年7月17日，物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)正式辦理移交，并簽訂了移交清單一份，截至2008年6月30日，物業(yè)公司應(yīng)向業(yè)委會(huì)移交的物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用總額為232萬(wàn)余元，其中小區(qū)共有部分收益結(jié)算的時(shí)間為2008年1月至6月。業(yè)委會(huì)審查物業(yè)公司移交的資料后卻提出，物業(yè)公司只拿出了業(yè)委會(huì)成立后的共有部分收益，但在業(yè)委會(huì)成立之前，也就是在2004年至2007年間，收取了小區(qū)共有部分收入596萬(wàn)余元卻沒(méi)有列入移交。

　　由于數(shù)額相差懸殊，雙方無(wú)法協(xié)商一致，業(yè)委會(huì)遂訴至無(wú)錫市錫山區(qū)法院，要求物業(yè)公司立即返還移交清單確認(rèn)的232萬(wàn)余元中的227萬(wàn)余元（差額部分5萬(wàn)余元為雙方協(xié)議訂立后業(yè)委會(huì)認(rèn)可應(yīng)返還給物業(yè)公司部分），以及2004年至2007年共有部分收益的70%即417萬(wàn)余元，兩項(xiàng)合計(jì)645萬(wàn)余元。

　　被告：前期收益業(yè)委會(huì)沒(méi)份

　　在業(yè)委會(huì)成立之前，小區(qū)共有部分收益該由誰(shuí)作主？這成為雙方在法庭上爭(zhēng)議的最大焦點(diǎn)。被告物業(yè)公司代理律師認(rèn)為，當(dāng)小區(qū)業(yè)主的入住率不到50%時(shí)，無(wú)法成立業(yè)委會(huì)，這時(shí)開發(fā)商是大業(yè)主，有權(quán)與物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)管理合同。該合同的主體是開發(fā)商，而并非業(yè)委會(huì)，因此，業(yè)委會(huì)不具備訴訟主體資格，也無(wú)權(quán)對(duì)前期物業(yè)管理中的共有部分收益提出分配要求。

　　被告方律師還提出，退一步說(shuō)，業(yè)委會(huì)即使具有訴訟主體資格，其訴訟請(qǐng)求也已經(jīng)超過(guò)2年的訴訟時(shí)效期間，也就喪失了勝訴權(quán)。此外，部分業(yè)主還欠繳131萬(wàn)元的物業(yè)管理費(fèi)，這些欠費(fèi)應(yīng)當(dāng)從移交的款項(xiàng)中扣除。

　　法院：物業(yè)、業(yè)委會(huì)三七開

　　由于法律法規(guī)對(duì)這類“歷史遺留問(wèn)題”沒(méi)有明確的規(guī)定，錫山區(qū)法院是否會(huì)支持業(yè)委會(huì)的訴訟請(qǐng)求？

　　法院認(rèn)為，2004年至2007年春江花園小區(qū)業(yè)主共有部分的收入和支出以物業(yè)公司的報(bào)表為準(zhǔn)。其中，2005年至2007年業(yè)主共有部分的總收益為414萬(wàn)余元。而2004年的收益則無(wú)法在報(bào)表中體現(xiàn)，因此法院對(duì)2004年度收益分配的訴訟請(qǐng)求不予支持。

　　關(guān)于收益的分配，由于雙方?jīng)]有合同根據(jù)，法律對(duì)此也沒(méi)有具體規(guī)定，法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在不違反法律原則的前提下，公平合理分配。共有部分管理收益應(yīng)主要?dú)w屬于全體業(yè)主享有，當(dāng)然物管企業(yè)付出了管理成本，也應(yīng)享有合理的回報(bào)。最終，法院給出了“三七開”的方案，即業(yè)主得七成，物管企業(yè)得三成。

　　至于訴訟時(shí)效，法院認(rèn)為，訴訟時(shí)效從當(dāng)事人知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受損后起算。本案中的訴訟時(shí)效應(yīng)從業(yè)委會(huì)成立后，其知道或應(yīng)當(dāng)知道全體業(yè)主的權(quán)利受損時(shí)起算，故業(yè)委會(huì)的訴訟主張并未超過(guò)訴訟時(shí)效期間。此外，對(duì)物業(yè)公司提出對(duì)部分業(yè)主結(jié)欠的物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行抵銷。法院認(rèn)為，訴訟的雙方當(dāng)事人為業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司，而結(jié)欠物業(yè)管理費(fèi)的為部分業(yè)主，為單個(gè)的主體。業(yè)委會(huì)系代表小區(qū)全體業(yè)主提起訴訟，雖然包括了該部分欠費(fèi)業(yè)主，但兩者有本質(zhì)的區(qū)別。因此，雙方債權(quán)債務(wù)主體不同，不符合法定抵銷的規(guī)定，物業(yè)公司主張行使抵銷權(quán)沒(méi)有得到支持。

　　判決：物業(yè)仍應(yīng)返還331萬(wàn)

　　最終，法院一審判決，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)將移交清單確認(rèn)的款項(xiàng)227萬(wàn)余元及2005年至2007年間小區(qū)共有部分收益的70%共289萬(wàn)余元返還給業(yè)委會(huì)，合計(jì)517萬(wàn)余元。此前物業(yè)公司已經(jīng)支付了185萬(wàn)余元，仍應(yīng)返還給業(yè)委會(huì)331萬(wàn)余元。

　　本案審判長(zhǎng)楊琦東表示，相關(guān)法律對(duì)小區(qū)共有部分收益如何確定和分配只作了原則性規(guī)定，事實(shí)上，在案件審理中，合議庭法官們也曾有過(guò)不同意見(jiàn)，有的認(rèn)為物業(yè)公司相對(duì)業(yè)主處于強(qiáng)勢(shì)，收益應(yīng)當(dāng)二八開，甚至認(rèn)為收益應(yīng)全部歸業(yè)主。但最終，本著公平原則，平衡物業(yè)與業(yè)主雙方的利益，作出了上述判決。

　　一審宣判后，原被告雙方均沒(méi)有提出上訴。

　　看 小區(qū)未來(lái)將如何自治

　　物管：原班人馬全部吸收

　　昨天，記者來(lái)到春江花園了解到，小區(qū)一、二期現(xiàn)有住戶3200多戶，居民約1.5萬(wàn)人。采訪中，不少居民都表示知道，業(yè)委會(huì)打贏了官司，而且在這個(gè)過(guò)程中，小區(qū)的保潔保安等物業(yè)管理并未受到影響。業(yè)委會(huì)主任常本靖告訴記者，當(dāng)初炒了物業(yè)公司后，小區(qū)的物業(yè)管理會(huì)不會(huì)受影響，成為業(yè)委會(huì)最擔(dān)心的事。業(yè)主們大多對(duì)原物業(yè)公司的管理服務(wù)較為滿意，為此，業(yè)委會(huì)大膽決定，將原物業(yè)公司的原班人馬100多號(hào)員工“一鍋端”，全部納入業(yè)委會(huì)成立的物業(yè)管理處，對(duì)小區(qū)實(shí)行自治管理。

　　曾是原物業(yè)公司經(jīng)理的陸建芳如今是小區(qū)物管處主任，身份轉(zhuǎn)變后的她有著怎樣的感受呢？“原來(lái)在物業(yè)公司的時(shí)候，小區(qū)里的維修項(xiàng)目只要超過(guò)1000元，就必須向公司打報(bào)告申請(qǐng)，順利的話最快也需要半個(gè)月才能批下來(lái)?，F(xiàn)在自治管理后，像這樣的特殊情況向業(yè)委會(huì)打報(bào)告馬上就可以批準(zhǔn)。前不久，小區(qū)的熱水泵維修需要2萬(wàn)元，我們申請(qǐng)后當(dāng)天就獲批，一周內(nèi)問(wèn)題就解決了。”

　　收支：小區(qū)維修不忘節(jié)流

　　據(jù)常本靖介紹，小區(qū)共有部分收益最主要來(lái)源于停車費(fèi)。目前小區(qū)有3000多輛車，路面停車每月100元，地下停車200元。實(shí)行自治管理后，這些巨額收益該怎么花？陸建芳說(shuō)，從去年以來(lái)，小區(qū)將原有的監(jiān)控系統(tǒng)從黑色更新升級(jí)為彩色，并在小區(qū)主干道增設(shè)了監(jiān)控點(diǎn)；對(duì)200多幢大樓樓道粉刷一新；改進(jìn)了智能停車刷卡系統(tǒng)；同時(shí)小區(qū)綠化實(shí)現(xiàn)四季常綠……“全部改造投入了196萬(wàn)元，沒(méi)有動(dòng)用一分錢維修基金。目前小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)每平方只有0.5元，除了補(bǔ)貼這一塊和其他支出，截止到2009年小區(qū)賬上積累了320多萬(wàn)元，去除支出，結(jié)余有120多萬(wàn)元。”對(duì)小區(qū)的殷實(shí)家底，常本靖充滿信心，“我們把原本被物業(yè)公司截留的利潤(rùn)用于小區(qū)維修，讓我們的小區(qū)保持新氣象。”

　　“物業(yè)公司追求利潤(rùn)最大化，和業(yè)主維權(quán)之間是一對(duì)不可調(diào)和的矛盾。”在常本靖和業(yè)委會(huì)看來(lái)，小區(qū)自治管理是解決這個(gè)矛盾的有效嘗試。但他指出，這一模式并不適用于所有小區(qū)，“在自治管理中，很重要的一環(huán)是選擇專業(yè)的物業(yè)管理隊(duì)伍，并有效控制管理成本。如果遠(yuǎn)期收入不足以應(yīng)付支出成本，那么自治管理肯定無(wú)法得到業(yè)主們的擁護(hù)。”

　　監(jiān)管：公共部分收益單列

　　法律界人士認(rèn)為，關(guān)于商品房銷售、物業(yè)服務(wù)等問(wèn)題的矛盾和訴訟糾紛由來(lái)已久，此案將為全國(guó)其他法院審理判決此類案件提供借鑒參考。值得關(guān)注的是，像春江花園這樣實(shí)行小區(qū)自治管理的并不多見(jiàn)。那么，對(duì)絕大多數(shù)小區(qū)的業(yè)委會(huì)和物管公司來(lái)說(shuō)，少則幾萬(wàn)元、多則幾百萬(wàn)元的共有部分收益該如何分配？如何加強(qiáng)監(jiān)督并合理使用？昨天，錫山區(qū)法院向春江花園業(yè)委會(huì)發(fā)出了《司法建議函》，建議對(duì)共有部分收益應(yīng)單獨(dú)建賬，不能與物業(yè)管理費(fèi)混同收取和使用。其次，共有部分收益應(yīng)?？顚Ｓ茫瑧?yīng)主要用于補(bǔ)充小區(qū)的專項(xiàng)維修資金。如另作他用，應(yīng)由業(yè)主大會(huì)決定是否同意，物管企業(yè)不能自行決定，也不能擅自動(dòng)用。再次，收支情況應(yīng)定期公布，定期審計(jì)。同時(shí)，物管企業(yè)也應(yīng)建立完善的財(cái)務(wù)監(jiān)督制度，以規(guī)范共有部分收益的使用。

　　另一方面，應(yīng)當(dāng)建立物管行業(yè)監(jiān)管模式，從物業(yè)服務(wù)動(dòng)態(tài)監(jiān)管、費(fèi)用監(jiān)督、行業(yè)進(jìn)入等方面把好關(guān)。在業(yè)主自治的小區(qū)，街道辦、政府等部門應(yīng)如何發(fā)揮協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督職責(zé)，這些問(wèn)題都有待于思考和完善解決。