2010年4月15日，許某與張某簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》，張某將其位于某小區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)一套出售給許某，除約定過(guò)戶后支付的1萬(wàn)元，許某按約付清所有房款，之后便裝修入住。

2013年10月份，張某將該不動(dòng)產(chǎn)辦理產(chǎn)權(quán)登記至自己及配偶盧某名下。2016年1月，張某夫婦將該套不動(dòng)產(chǎn)抵押向某擔(dān)保公司用以借款，辦理了抵押登記手續(xù)。在此期間許某多次要求張某辦理過(guò)戶未果，遂于2017年4月向法院訴訟要求張某辦理不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，法院確認(rèn)許某與張某之間的不動(dòng)產(chǎn)買賣事實(shí)以及法律后果，但因該不動(dòng)產(chǎn)存在抵押情形，無(wú)法辦理過(guò)戶，法院判決駁回原告訴請(qǐng)。

2018年3月30日，在丁某與張某民間借貸糾紛一案中，經(jīng)審理判決：張某給付丁某借款66萬(wàn)元及相應(yīng)利息，判決生效后，因張某未能履行給付義務(wù)，丁某向法院申請(qǐng)執(zhí)行，執(zhí)行過(guò)程中法院查封張某名下該不動(dòng)產(chǎn)。后許某向法院提出執(zhí)行異議，要求排除執(zhí)行，執(zhí)行異議審查中未能得到支持，許某遂提起執(zhí)行異議之訴，要求排除執(zhí)行，并確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)歸其所有。

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)，許某主張排除執(zhí)行的權(quán)利能否得到支持？一種觀點(diǎn)認(rèn)為，許某與張某之間買賣合同真實(shí)合法，其已支付全部購(gòu)房款并實(shí)際占有案涉不動(dòng)產(chǎn)，未能辦理過(guò)戶登記的責(zé)任不在許某，其情形符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條關(guān)于消費(fèi)性二手房買受人的權(quán)益，其權(quán)利足以排除執(zhí)行。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，許某雖然支付對(duì)價(jià)并實(shí)際取得案涉不動(dòng)產(chǎn)，但案涉不動(dòng)產(chǎn)存在抵押，許某的物權(quán)期待權(quán)順位次于抵押權(quán)，其權(quán)利不能排除執(zhí)行。

筆者贊成第一種觀點(diǎn)。對(duì)案外人是否享有排除執(zhí)行的權(quán)利以及能否確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條有明確規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記”。在針對(duì)個(gè)案審理時(shí)，對(duì)于判斷案外人就其所主張的權(quán)益能是否足以排除執(zhí)行，應(yīng)結(jié)合當(dāng)事人真實(shí)意圖、交易履行、占有現(xiàn)狀對(duì)執(zhí)行標(biāo)的民事權(quán)利瑕疵的過(guò)錯(cuò)綜合分析。本案中，許某在17年向法院訴訟要求張某配合辦理過(guò)戶時(shí)，已經(jīng)法院確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)買賣真實(shí)合法，只是介于不動(dòng)產(chǎn)存在抵押，故無(wú)法辦理過(guò)戶。

一般情況下，案外人權(quán)益與申請(qǐng)執(zhí)行人權(quán)益的保護(hù)順位，同一執(zhí)行標(biāo)的物上存在不同性質(zhì)的權(quán)利且發(fā)生沖突時(shí)，除法律和司法解釋另有規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)根據(jù)下列原則處理：（1）堅(jiān)持法定優(yōu)先權(quán)優(yōu)于物權(quán)；（2）物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)：（3）法律規(guī)定的特殊債權(quán)優(yōu)先于普通債權(quán)；（4）普通債權(quán)平等保護(hù)原則。而本案中，申請(qǐng)執(zhí)行人丁某是普通債權(quán)人，其一般債權(quán)次于許某的物權(quán)期待。在案涉不動(dòng)產(chǎn)抵押范圍內(nèi)的貸款未清前，案涉抵押權(quán)并未消滅，許某的物權(quán)期待權(quán)與銀行抵押權(quán)并不沖突，其享有的物權(quán)期待權(quán)亦未排除抵押權(quán)人的抵押權(quán)，故許某對(duì)案涉不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)益應(yīng)足以排除一般金錢債權(quán)的執(zhí)行查封。