【裁判摘要】

　　預(yù)約合同是一種約定將來(lái)訂立一定合同的合同。當(dāng)事人一方違反預(yù)約合同約定，不與對(duì)方簽訂本約合同或無(wú)法按照預(yù)約的內(nèi)容與對(duì)方簽訂本約合同的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。

　　判斷商品房買(mǎi)賣(mài)中的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議究竟是預(yù)約合同還是本約合同，最主要的是看見(jiàn)此類(lèi)協(xié)議是否具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，即只要具備了雙方當(dāng)事人的姓名或名稱(chēng)，商品房的基本情況(包括房號(hào)、建筑面積)、總價(jià)或單價(jià)、付款時(shí)間、方式、交付條件及日期，同時(shí)出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，就可以認(rèn)定此類(lèi)協(xié)議已經(jīng)具備了商品房買(mǎi)賣(mài)合同本約的條件；反之，則應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。如果雙方當(dāng)事人在協(xié)議中明確約定在具備商品房預(yù)售條件時(shí)還需重新簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，該協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。

 

　　原告：張勵(lì)。

　　被告：徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司。

　　法定代表人：程剛，該公司董事長(zhǎng)。

　　原告張勵(lì)因與被告徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)同力創(chuàng)展公司)發(fā)生商品房預(yù)售合同糾紛，向江蘇省徐州市泉山區(qū)人民法院提起訴訟。

　　原告張勵(lì)訴稱(chēng)，2004年2月16日，原告張勵(lì)與被告同力創(chuàng)展公司訂立商品房預(yù)售合同，明確約定被告開(kāi)發(fā)的橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)8號(hào)樓1單元102室商品房出售給原告，建筑面積為123平方米，價(jià)格為 2568元／平方米，并約定原告向被告繳房款定金等。合同簽訂后，原告按合同約定履行了給付定金的義務(wù)，但被告遲遲于2009年開(kāi)工建設(shè)，并公然違約，將房屋面積縮小為90平方米，并單方面提高售房?jī)r(jià)格。請(qǐng)求法院判令被告依法按原合同價(jià)格賠償原告房屋(不低于90平方米)一套并賠償其他損失100000元。

　　原告張勵(lì)提交了如下證據(jù)：

　　1．《橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》一份。該預(yù)訂單甲方為徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司、乙方為張勵(lì)，簽訂日期為2004年2月16日。其主要內(nèi)容為：橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房是由甲方開(kāi)發(fā)建設(shè)，甲方已就開(kāi)發(fā)建設(shè)情況向乙方做了必要的說(shuō)明，并愿意預(yù)訂給乙方；乙方已對(duì)該商品房做了必要的了解，自愿預(yù)定該商品房。在平等自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，雙方就乙方預(yù)訂甲方商品房事宜達(dá)成以下協(xié)議：一、乙方預(yù)訂甲方開(kāi)發(fā)的商品房為橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)8號(hào)樓1單元102室商品房；二、該房屋建筑面積預(yù)計(jì)為123平方米，簽訂合同時(shí)雙方應(yīng)以房產(chǎn)管理部門(mén)核準(zhǔn)的面積為準(zhǔn)；三、雙方約定房屋價(jià)格為 2568元／平方米，總房款預(yù)計(jì)為308 484元，簽訂合同時(shí)單價(jià)不變，總價(jià)款根據(jù)房產(chǎn)部門(mén)核準(zhǔn)面積作相應(yīng)調(diào)整。此價(jià)款為房屋本身價(jià)款，不含配套及其他費(fèi)用等；本單簽訂時(shí)，乙方向甲方預(yù)繳購(gòu)房款50 000元，合同簽訂時(shí)，乙方再向甲方繳付258 484元；四、乙方需向甲方支付的配套費(fèi)用有：暖氣安裝費(fèi)按房屋建筑面積100元／平方米收取，預(yù)計(jì)總數(shù)為12 300元，合同簽訂時(shí)按房產(chǎn)管理部門(mén)核準(zhǔn)面積相應(yīng)調(diào)整……其他需要約定的事項(xiàng)：地下室980元／平方米，面積另計(jì)。

　　2．收款收據(jù)一份。該收款單開(kāi)具日期為2004年2月16日并加蓋了徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司財(cái)務(wù)專(zhuān)用章，其上載明：客戶(hù)名稱(chēng)張勵(lì)、彩園8-1-102一套預(yù)付款50 000元。

　　3．《商品房預(yù)售許可證》一份。該許可證發(fā)證機(jī)關(guān)為徐州市房產(chǎn)管理局、發(fā)證時(shí)間為2010年1月21日、編號(hào)為徐(房)售許字(2010)第2號(hào)，其上載明：徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司：你單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的橙黃時(shí)代5，6，7，8商品房屋，經(jīng)審查具備預(yù)售條件，予以批準(zhǔn)，特此發(fā)證。坐落地點(diǎn)：泉山區(qū)奎山路奎西村，用途性質(zhì)：住宅，交付日期：2010年7月25日。

　　原告張勵(lì)以上述證據(jù)證明預(yù)訂單已經(jīng)具備了合同的基本條款，具有可行性，因?yàn)楸桓嫱?chuàng)展公司取得了售房許可證，使得該合同具有合法性；原告已經(jīng)按照合同約定履行了給付款項(xiàng)的義務(wù)。

　　被告同力創(chuàng)展公司辯稱(chēng)，一，關(guān)于原告張勵(lì)訴訟請(qǐng)求要求交付房屋的問(wèn)題，第一，原告的合同性質(zhì)為雙方簽訂的預(yù)訂單，屬于預(yù)約合同，而非正式的商品房預(yù)售合同。預(yù)約合同僅有協(xié)商簽約的合同，沒(méi)有交付房屋的義務(wù)。在雙方簽訂的預(yù)訂單中大量使用預(yù)定字樣，預(yù)訂單僅具有合同的基本條款，不具有商品房買(mǎi)賣(mài)合同的基本內(nèi)容。商品房買(mǎi)賣(mài)合同不同于一般的買(mǎi)賣(mài)合同，具有特殊性，其涉及到諸多的義務(wù)條款，如房屋交付問(wèn)題，面積差價(jià)處理問(wèn)題，產(chǎn)權(quán)證的辦理問(wèn)題等等，這些問(wèn)題如不在合同中明確約定，則合同在履行上會(huì)存在事實(shí)上和法律上的障礙。第二，預(yù)訂單簽訂的時(shí)間是2004年2月16日，當(dāng)時(shí)預(yù)訂房屋所在的地塊并沒(méi)有拆遷，僅僅辦理了意向和規(guī)劃手續(xù)，不具備開(kāi)發(fā)建設(shè)的條件，更不具備預(yù)售的條件，這一點(diǎn)原告是清楚的。該處工程的建筑工程規(guī)劃許可證，建筑工程施工許可證，預(yù)售許可證等手續(xù)2010年才辦理完畢，彩園組團(tuán)的房屋在建房屋面積、戶(hù)型、價(jià)格以及房屋的安排使用上都與預(yù)訂單約定存在重大的差異，因此預(yù)訂單所約定的房屋的位置，面積等條款均無(wú)法定依據(jù)，對(duì)雙方均無(wú)法定的約束力。第三，根據(jù)被告簽訂的拆遷安置協(xié)議，原告訴求所涉及的彩園組團(tuán)8-1-102室房屋屬于拆遷安置房屋，拆遷安置房屋均為一一對(duì)應(yīng)關(guān)系，該房屋為拆遷戶(hù)徐西成所有，因此原告所述的房屋即使簽約，在事實(shí)上也無(wú)法履行。第四，彩園組團(tuán)項(xiàng)目直到2009年底才開(kāi)工，房屋面積均建設(shè)為90平方米左右戶(hù)型，房屋造價(jià)提高。其中5號(hào)樓、7號(hào)樓為商品房，6號(hào)樓、8號(hào)樓為拆遷安置房。造成這種結(jié)果的原因是：1．彩園項(xiàng)目為舊村改造工程，不同于凈地開(kāi)發(fā)的商品房項(xiàng)目工程，其中拆遷的問(wèn)題是開(kāi)發(fā)公司在奎山街道辦事處等政府的支持和配合下才能共同完成，拆遷建設(shè)的進(jìn)度和拆遷成本的增大開(kāi)發(fā)公司無(wú)法控制，因此該地塊直到2009年的4月份才拆遷完畢；2．(2006)37號(hào)國(guó)辦發(fā)文件調(diào)整住房面積，(2007)117號(hào)徐政發(fā)文件調(diào)整住房建筑結(jié)構(gòu)，被告方根據(jù)上述國(guó)家政策強(qiáng)制性調(diào)整的要求，在建工程的房屋面積均設(shè)計(jì)為90平方米，結(jié)構(gòu)均為鋼混結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致建筑成本增大，并非開(kāi)發(fā)商原因所致，而是屬于重大情勢(shì)變更。基于以上原因，被告若按照原預(yù)訂單約定的內(nèi)容與原告協(xié)商簽約，事實(shí)上已無(wú)法履行，被告試圖在維護(hù)雙方利益的基礎(chǔ)上與原告協(xié)商簽約，遭到原告的拒絕，因此被告表示拒絕與原告協(xié)商簽約履行合同。因此原告要求交付房屋的訴訟請(qǐng)求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，依法應(yīng)予以駁回。二、關(guān)于原告所提到的賠償損失的問(wèn)題，1．原告的訴求所提到的損失數(shù)額，其法律依據(jù)的基礎(chǔ)仍然是正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同而非預(yù)約合同，因此被告認(rèn)為原告的主張缺乏相應(yīng)的法律依據(jù)。2．雙方簽訂的合同為預(yù)約合同，被告認(rèn)為應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的締約過(guò)失責(zé)任。3．在計(jì)算締約責(zé)任問(wèn)題的時(shí)候，請(qǐng)考慮以下因素：第一、合同性質(zhì)的問(wèn)題；第二、可預(yù)見(jiàn)性問(wèn)題。因原、被告所簽訂預(yù)約合同的時(shí)間是2004年的2月16日，根據(jù)通常的預(yù)見(jiàn)能力也僅能夠預(yù)見(jiàn)1到2年內(nèi)房屋價(jià)格合理增長(zhǎng)的部分，對(duì)于非合理增長(zhǎng)的部分以及現(xiàn)在房屋價(jià)格非正常增長(zhǎng)均不能作為賠償損失的依據(jù)；第三、情勢(shì)變更因素。舊村改造工程直到2009年的4月才拆遷完畢，也才具備建設(shè)條件，國(guó)家強(qiáng)制性文件的調(diào)整使在建工程在房屋面積和房屋建筑結(jié)構(gòu)、建筑成本方面均無(wú)法預(yù)料和控制；第四、原告在簽訂預(yù)訂單時(shí)僅支付了5萬(wàn)元，不能按照已付全款條件來(lái)衡量損失。綜上所述，被告認(rèn)為，在確定合同性質(zhì)的基礎(chǔ)上，綜合考慮以上因素，權(quán)衡合同雙方的利益，酌情確定被告的賠償數(shù)額。

　　被告同力創(chuàng)展公司提交了如下證據(jù)：

　　一、徐州市計(jì)劃委員會(huì)1999年6月2日作出的徐計(jì)投(1999)第243號(hào)《關(guān)于泉山區(qū)奎山鄉(xiāng)奎西村舊村改造一期工程可行性研究報(bào)告(代項(xiàng)目建議書(shū))的批復(fù)》文件一份、徐州市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)2003年10月27日作出的徐計(jì)投資[2003]558號(hào)《關(guān)于奎西村舊村改造項(xiàng)目二期工程可行性研究報(bào)告的批復(fù)》文件一份、徐州市發(fā)展和改革委員會(huì)2009年3月24日作出的徐發(fā)改投資[2009]155號(hào)《關(guān)于同意徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司開(kāi)展橙黃時(shí)代項(xiàng)目前期工作的通知》文件一份。其中徐州市計(jì)劃委員會(huì)徐計(jì)投(1999)第243號(hào)文件是對(duì)泉山區(qū)計(jì)經(jīng)局(1999)58號(hào)文的批復(fù)，同意奎山鄉(xiāng)奎西村的舊村改造計(jì)劃，該工程總建筑面積13．06萬(wàn)平方米，采取一次規(guī)劃、分期實(shí)施的原則，先期建設(shè)一期工程38 365平方米，其中居民住宅37 805平方米，公建配套560平方米；徐州市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)徐計(jì)投資[2003]558號(hào)文件是對(duì)泉山區(qū)計(jì)經(jīng)貿(mào)委[2003]142號(hào)文及所附項(xiàng)目可研報(bào)告的批復(fù)，同意由徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司實(shí)施奎西村舊村改造項(xiàng)目二期工程，該項(xiàng)目建筑面積112 635平方米；徐州市發(fā)展和改革委員會(huì)徐發(fā)改投資[2009] 155號(hào)文件同意徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司按照城市總體規(guī)劃要求開(kāi)展橙黃時(shí)代項(xiàng)目前期工作。

　　被告同力創(chuàng)展公司以上述證據(jù)證明該項(xiàng)目屬于舊村改造工程，不屬于凈地商品房開(kāi)發(fā)，而且是分期進(jìn)行，實(shí)施的主體是奎西村和被告。

　　二、徐州市泉山區(qū)奎山辦事處奎西居民委員會(huì)于2010年3月20日出具的《關(guān)于舊村改造相關(guān)問(wèn)題的情況說(shuō)明》一份，其情況說(shuō)明主要反映舊村改造過(guò)程中遇到了諸多問(wèn)題使得建設(shè)進(jìn)度無(wú)法按計(jì)劃推進(jìn)，開(kāi)發(fā)進(jìn)展緩慢；現(xiàn)在建的彩園6號(hào)、8號(hào)樓及待建的彩園10號(hào)樓將用于拆遷安置，很多拆遷戶(hù)仍需進(jìn)一步建設(shè)安置。

　　被告同力創(chuàng)展公司以此證明彩園項(xiàng)目因拆遷問(wèn)題到2009年才具備開(kāi)發(fā)建設(shè)的條件；拆遷安置作為該項(xiàng)目的主要任務(wù)需要奎西村委會(huì)等相關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)協(xié)調(diào)配合完成，拆遷的進(jìn)度和拆遷的成本開(kāi)發(fā)公司均決定不了，說(shuō)明舊村改造的工程的特殊性。

　　三、建筑工程施工許可證一組、商品房預(yù)售許可證一份。被告同力創(chuàng)展公司以此證明彩園項(xiàng)目工程直到2010年的1月21日才辦理完所有的手續(xù)，進(jìn)而說(shuō)明2004年所簽訂的預(yù)購(gòu)單所預(yù)定的條款沒(méi)有相關(guān)依據(jù)，對(duì)雙方不具有約束力。

　　四、《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》(國(guó)辦發(fā)[2006]37號(hào))文件，其中要求自2006年6月1日起新建住房套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。被告以此證明國(guó)家強(qiáng)制性調(diào)整住房建筑面積。《徐州市政府關(guān)于在民用建筑工程中全面推行現(xiàn)澆框架等先進(jìn)結(jié)構(gòu)體系的意見(jiàn)》 (徐證發(fā)[2007]129號(hào)）文件，被告同力創(chuàng)展公司以此證明自2007年10月起徐州市所有的各類(lèi)居住工程必須采用現(xiàn)澆框架等結(jié)構(gòu)體系，不得采用磚混的結(jié)構(gòu)體系，導(dǎo)致現(xiàn)在彩園建設(shè)工程建設(shè)成本加大。

　　五、簽訂雙方為徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司(甲方)和徐西成(乙方)、簽訂日期為2008年3月19日的《拆遷產(chǎn)權(quán)交換協(xié)議書(shū)》一份，其上載明：甲方拆除乙方坐落于奎西村5組39號(hào)私有房屋，建筑面積255．09平方米，甲方以彩園小區(qū)8號(hào)樓 1單元102室、2單元402室、4單元502室同乙方被拆除房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換，作定居安置。被告同力創(chuàng)展公司以此證明原告張勵(lì)所訴求的8號(hào)樓1單元102室房屋為拆遷安置房屋，在事實(shí)上無(wú)法簽約履行。

　　徐州市泉山區(qū)人民法院依法組織了質(zhì)證，被告同力創(chuàng)展公司對(duì)原告張勵(lì)所提交證據(jù)的真實(shí)性沒(méi)有異議。但認(rèn)為原告所提交的證據(jù)不能證明原、被告簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同。預(yù)訂單中大量使用了預(yù)計(jì)和預(yù)定的字樣，說(shuō)明雙方對(duì)有關(guān)問(wèn)題并不能作出確定，僅僅是為將來(lái)簽訂的合同做的預(yù)先安排；雖然預(yù)訂單預(yù)定了房屋的面積、價(jià)格等條款，但該預(yù)訂單缺乏最基本的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的特點(diǎn)，即對(duì)房屋交付問(wèn)題、面積差價(jià)的處理問(wèn)題以及產(chǎn)權(quán)證的辦理問(wèn)題均沒(méi)有作出相關(guān)的約定；該預(yù)訂單簽訂時(shí)該項(xiàng)目?jī)H僅辦理完立項(xiàng)和規(guī)劃手續(xù)，而建筑工程許可證、建筑施工許可證等手續(xù)均未辦理，因此預(yù)訂單約定的內(nèi)容缺乏相應(yīng)的法律依據(jù)。

　　原告張勵(lì)對(duì)被告同力創(chuàng)展公司提供的證據(jù)的真實(shí)性不持異議，但認(rèn)為與本案沒(méi)有關(guān)聯(lián)性，且不能證明被告的主張。

　　法院認(rèn)為，上述證據(jù)具有客觀性和真實(shí)性，可以作為本案的證據(jù)使用。

　　徐州市泉山區(qū)人民法院一審查明，1999年6月，徐州市泉山區(qū)奎山辦事處 (原奎山鄉(xiāng))奎西村舊村改造工程經(jīng)徐州市有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)分期實(shí)施。2003年10月，舊村改造工程二期啟動(dòng)，被告同力創(chuàng)展公司開(kāi)始參與該工程，并將該工程定名為橙黃時(shí)代小區(qū)。建設(shè)的房屋部分用于安置原奎西村拆遷居民，其他部分作為商品房對(duì)外出售。

　　被告同力創(chuàng)展公司參與上述舊村改造工程后即對(duì)其擬開(kāi)發(fā)建設(shè)的部分樓盤(pán)對(duì)外進(jìn)行出售。2004年2月16日，被告與原告張勵(lì)簽訂《橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》一份，該預(yù)訂單約定：原告預(yù)訂被告開(kāi)發(fā)的橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)8號(hào)樓1單元102室商品房，該房屋建筑面積預(yù)計(jì)為123平方米，雙方約定房屋單價(jià)為2568元／平方米，簽訂合同時(shí)單價(jià)不變；原告向被告預(yù)繳購(gòu)房款50 000元，合同簽訂時(shí)再繳付剩余房款258 484元。同日，原告按上述約定向被告交納房款50 000元。

　　其后，因拆遷受阻，該工程進(jìn)度拖延，被告同力創(chuàng)展公司未通知原告張勵(lì)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。2006年，國(guó)務(wù)院發(fā)文要求自2006年6月1日起對(duì)新審批、開(kāi)工建設(shè)的商品房項(xiàng)目中套型面積在90平方米以下的住房必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70％以上；2007年徐州市政府發(fā)文規(guī)定自2007年10月起徐州市所有的各類(lèi)居住工程必須采用現(xiàn)交框架等結(jié)構(gòu)體系。因此，被告此后建設(shè)的橙黃時(shí)代小區(qū)的商品房套型面積發(fā)生了變化。

　　拆遷安置過(guò)程中，根據(jù)拆遷情況和建設(shè)進(jìn)度，被告同力創(chuàng)展公司將橙黃時(shí)代彩園小區(qū)8號(hào)樓作為拆遷安置房對(duì)拆遷戶(hù)進(jìn)行了安置，并于2008年3月19日將其與原告張勵(lì)簽訂的預(yù)訂單中約定的橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)8號(hào)樓1單元102室(89平方米)安置給拆遷戶(hù)徐西成。

　　2010年1月21日，被告同力創(chuàng)展公司取得橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)5、6、7、8號(hào)樓的商品房預(yù)售許可證。2010年3月，原告張勵(lì)起訴來(lái)院要求被告繼續(xù)履行合同 (預(yù)訂單)，后因故撤回起訴，并于2010年 11月16日再次訴訟，要求被告按原合同 (預(yù)訂單)價(jià)格賠償不低于90平方米的房屋一套并賠償其他損失100 000元。

　　審理過(guò)程中，原告張勵(lì)表示，如被告同力創(chuàng)展公司確實(shí)無(wú)房可交，原告要求被告一次性給付33萬(wàn)元。

　　此外，法院受理本案后，依原告張勵(lì)的申請(qǐng)，法院依法查封了尚在被告同力創(chuàng)展公司名下的本市橙黃時(shí)代彩園6號(hào)樓1單元502室的房屋一套，被告主張?jiān)摲繛椴疬w安置房，已安置給李興云。

　　徐州市泉山區(qū)人民法院一審認(rèn)為：

　　民事行為應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則，必須遵守國(guó)家法律和政策。本案中，原、被告雙方作為具有相應(yīng)民事行為能力的行為人在簽訂《橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》時(shí)意思表示真實(shí)，且內(nèi)容比較具體，因此該預(yù)訂單在雙方間產(chǎn)生了相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，其所確定的內(nèi)容在雙方間產(chǎn)生拘束力。但因該預(yù)購(gòu)單簽訂時(shí)所涉及的標(biāo)的物尚處在規(guī)劃之中且被告同力創(chuàng)展公司當(dāng)時(shí)并未取得商品房預(yù)售許可，故首先需要確定該預(yù)訂單的性質(zhì)。

　　一、關(guān)于原、被告雙方簽訂的《橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》的性質(zhì)問(wèn)題。

　　依傳統(tǒng)民法理論，當(dāng)事人之間簽訂的合同可以分為預(yù)約合同和本約合同，預(yù)約合同的目的在于當(dāng)事人對(duì)將來(lái)簽訂特定合同的相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)劃，其主要意義就在于為當(dāng)事人設(shè)定了按照公平、誠(chéng)信原則進(jìn)行磋商以達(dá)成本約合同的義務(wù)；本約合同則是對(duì)雙方特定權(quán)利義務(wù)的明確約定。預(yù)約合同既可以是明確本約合同的訂約行為，也可以是對(duì)本約合同的內(nèi)容進(jìn)行預(yù)先設(shè)定，其中對(duì)經(jīng)協(xié)商一致設(shè)定的本約內(nèi)容，將來(lái)簽訂的本約合同應(yīng)予直接確認(rèn)，其他事項(xiàng)則留待訂立本約合同時(shí)繼續(xù)磋商。判斷商品房買(mǎi)賣(mài)中的認(rèn)購(gòu)書(shū)究竟為預(yù)約合同還是本約合同，最主要的是看此類(lèi)認(rèn)購(gòu)書(shū)是否具備了《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容即是否具備當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所，商品房基本狀況，商品房的銷(xiāo)售方式，商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間，交付使用條件及日期，裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾，水電氣訊配套等承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任，公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬等條款。但一般來(lái)說(shuō)，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中不可能完全明確上述內(nèi)容，否則就與商品房買(mǎi)賣(mài)合同本身無(wú)異，因此在實(shí)踐操作過(guò)程中，這類(lèi)認(rèn)購(gòu)書(shū)只要具備了雙方當(dāng)事人的姓名或名稱(chēng)，商品房的基本情況(包括房號(hào)、建筑面積)、總價(jià)或單價(jià)、付款時(shí)間、方式、交付條件及日期，就可以認(rèn)定認(rèn)購(gòu)書(shū)已經(jīng)基本具備了商品房買(mǎi)賣(mài)合同本約的條件。反之，則應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。

　　本案中，原、被告雙方簽訂的《橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》對(duì)于雙方當(dāng)事人的姓名或名稱(chēng)，商品房的基本情況 (包括房號(hào)、建筑面積)、單價(jià)、付款時(shí)間進(jìn)行了明確的約定，但因雙方在簽訂該預(yù)訂單時(shí)作為買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物的商品房尚處在規(guī)劃之中而沒(méi)有進(jìn)行施工，被告同力創(chuàng)展公司也沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可，所以雙方對(duì)商品房的交付時(shí)間、辦證時(shí)間、違約責(zé)任等等諸多直接影響雙方權(quán)利義務(wù)的重要條款在預(yù)訂單中沒(méi)有明確約定，屬于未決條款，需在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)協(xié)商一致達(dá)成；事實(shí)上，雙方在該預(yù)訂單中通篇所用的詞語(yǔ)表達(dá)為“預(yù)訂”、“預(yù)計(jì)”、“預(yù)繳(購(gòu)房款)”，其第五條更是明確約定“在甲方(被告)通知簽定(訂)《商品房銷(xiāo)售合同》之前，乙方(原告)可隨時(shí)提出退房……在乙方按照本條約定簽定(訂)《商品房銷(xiāo)售合同》前，甲方不得將該房另售他人”，說(shuō)明雙方在簽訂該認(rèn)購(gòu)單時(shí)對(duì)于該行為的性質(zhì)為預(yù)約合同的認(rèn)識(shí)是明確而不存在疑意的。因此，法院確認(rèn)雙方于2004年2月16日簽訂的《橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》是以將來(lái)簽訂商品房銷(xiāo)售(買(mǎi)賣(mài))合同為目的的預(yù)約合同，原告張勵(lì)要求被告以該商品房預(yù)訂單為依據(jù)履行商品房交付義務(wù)的主張不能成立。

　　二、關(guān)于違反預(yù)約合同應(yīng)承擔(dān)的法律后果問(wèn)題。

　　具有相應(yīng)行為能力的人在意思表示真實(shí)的情況下簽訂的預(yù)約合同在雙方當(dāng)事人之間也產(chǎn)生拘束力，非經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商一致不得更改，否則構(gòu)成對(duì)預(yù)約合同的違約。預(yù)約權(quán)利人可以請(qǐng)求對(duì)方履行訂立本約的義務(wù)或者賠償損失。

　　本案中，原、被告雙方簽訂商品房預(yù)訂單后，因建設(shè)商品房用地拆遷安置問(wèn)題致使商品房開(kāi)工建設(shè)日期拖延，在此過(guò)程中，國(guó)務(wù)院及徐州市政府相繼出臺(tái)的有關(guān)行政法規(guī)對(duì)于新建商品房的建筑面積、施工工藝及材料進(jìn)行了強(qiáng)制性規(guī)定，加上新的拆遷安置情況出現(xiàn)，致使商品房建設(shè)規(guī)劃變更、面積變化及建筑成本增加，應(yīng)屬于不可預(yù)料的情形，不應(yīng)視為被告同力創(chuàng)展公司故意違反預(yù)約合同。但被告在未取得商品房預(yù)售許可時(shí)即對(duì)尚未開(kāi)工建設(shè)的商品房進(jìn)行出售違反了有關(guān)的法律法規(guī)，其行為具有違法性；同時(shí)在與原告張勵(lì)簽訂商品房認(rèn)購(gòu)單時(shí)對(duì)于上述情況估計(jì)不足，其后又將認(rèn)購(gòu)書(shū)中列明的房號(hào)安置給他人，致使雙方失去了進(jìn)一步協(xié)商并簽訂本約合同可能性，雙方簽訂的商品房預(yù)訂單終止履行，對(duì)此結(jié)果被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。因此，被告應(yīng)將原來(lái)收取原告的50 000元予以退還，并應(yīng)對(duì)原告承擔(dān)違約責(zé)任即被告應(yīng)對(duì)原告因此而造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　三、關(guān)于原告損失的確定問(wèn)題。

　　在違約責(zé)任中，承擔(dān)責(zé)任的一方應(yīng)給對(duì)方造成的利益損失進(jìn)行賠償。本案中，原告張勵(lì)在與被告同力創(chuàng)展公司簽訂預(yù)訂單后，有理由相信被告會(huì)按約定履行訂立本約合同的義務(wù)，從而喪失了按照預(yù)訂單約定的房屋價(jià)格與他人另訂購(gòu)房合同的機(jī)會(huì)，因此被告因違約給原告造成的損失應(yīng)根據(jù)訂立預(yù)訂單時(shí)商品房的市場(chǎng)行情和現(xiàn)行商品房?jī)r(jià)格予以確定，但因被告所開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋無(wú)論是結(jié)構(gòu)還是建筑成本都與雙方簽訂預(yù)訂單時(shí)發(fā)生了重大的變化，因此原告以被告開(kāi)發(fā)建設(shè)房屋的現(xiàn)行銷(xiāo)售價(jià)格作為賠償標(biāo)準(zhǔn)亦顯失公平，法院不予采納。綜合考量商品房市場(chǎng)的價(jià)格變動(dòng)過(guò)程以及原告向被告交納房款的數(shù)額，對(duì)于被告因違約給原告造成的損失確定為 150 000元。

　　綜上所述，對(duì)于原告張勵(lì)要求被告同力創(chuàng)展公司交付不低于90平方米房屋一套的訴訟請(qǐng)求不予支持，但對(duì)其關(guān)于如被告無(wú)房可交則賠償損失的主張予以采納，并將損失數(shù)額確定為150000元。據(jù)此，徐州市泉山區(qū)人民法院依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條、第六條、《中華人民共和國(guó)合同法》第四十二條的規(guī)定，于2011年4月2日判決：

　　一、被告同力創(chuàng)展公司于本判決生效后十日內(nèi)退還原告張勵(lì)預(yù)交的房款50 000元；

　　二、被告同力創(chuàng)展公司于本判決生效后十日內(nèi)賠償原告張勵(lì)損失150 000元。

　　三、駁回原告張勵(lì)的其他訴訟請(qǐng)求。

　　一審宣判后，雙方當(dāng)事人均未在法定期限內(nèi)提出上訴，一審判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。