[案情] 

原告：揚(yáng)中某毛紡有限公司；被告：揚(yáng)中市某電器設(shè)備有限公司。

2004年10月25日，原、被告簽訂租賃協(xié)議一份，約定原告將現(xiàn)有4間廢棄鍋爐房出租給被告使用；租期為15年，即從2005年1月1日起至2019年12月31日止；租金為2萬(wàn)元/年，每年的6月30日和12月30日各支付1萬(wàn)元；租賃期間，房屋的裝潢費(fèi)用乙方承擔(dān)，如需搭建臨時(shí)用房，在不影響甲方的前提下可予搭建，租賃期滿后，乙方的裝潢和搭建物不得拆除等。2004年11月5日，被告與丁某簽訂一份拆房協(xié)議，約定由丁某全面負(fù)責(zé)拆除被告指定房屋，保留前墻和西三墻，所有拆下材料按被告指定地點(diǎn)清理、堆放整齊，所有建筑物拆除與地面相平；在拆房過(guò)程中，要保證蒸汽管完好無(wú)損等。2004年11月6日，被告開始在原告廠區(qū)內(nèi)拆房，于11月18日停工，被告拆除的房屋為四間鍋爐房和一間儲(chǔ)水池和一間的澡堂。原告訴稱，原、被告僅簽訂了一份房屋租賃協(xié)議，被告在未征得原告同意的情況下擅自將四間房屋拆掉，還把未曾租給其使用的二間樓房拆掉，原告請(qǐng)求判令被告賠償損失103848.47元。被告辯稱，原、被告簽訂租賃協(xié)議后，曾以口頭協(xié)議的形式約定，在租期和租金不變的情況下，被告將原告的六間房屋拆除后重新翻建，租賃期滿后房屋仍歸原告所有。故原告違約在先，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

[判決]  

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條、第一百一十九條、《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百一十七條之規(guī)定，判決：被告應(yīng)賠償原告損失35075元。

[解析]

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)：1、被告拆除租賃協(xié)議上明確載明的四間鍋爐房如何進(jìn)行損害賠償？這就需要解決以下四個(gè)問題：（1）對(duì)這四間鍋爐房原告請(qǐng)求損害賠償?shù)幕A(chǔ)是違約責(zé)任還是侵權(quán)責(zé)任？（2）被告在履行租賃協(xié)議過(guò)程中是否構(gòu)成違約？（3）原告對(duì)這四間房屋的損失應(yīng)否承擔(dān)減損義務(wù)？（4）對(duì)這四間鍋爐房的損失應(yīng)如何計(jì)算？2、被告拆除租賃協(xié)議上未約定的兩間房屋即一間儲(chǔ)水池和一間澡堂的損失如何賠償？

（一）對(duì)四間鍋爐房的損害賠償問題。

1、損害賠償?shù)幕A(chǔ)。被告拆除租賃協(xié)議中所涉的四間鍋爐房，給原告造成了損失，構(gòu)成了違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競(jìng)合，選擇何種之訴維護(hù)自己的合法權(quán)益是原告的權(quán)利。本案中，原告基于被告未按照租賃協(xié)議約定的內(nèi)容履行協(xié)議而擅自拆除租賃物的事實(shí)提起訴訟，要求追究被告的損害賠償責(zé)任，應(yīng)認(rèn)定為原告選擇了違約之訴，故本案解決這四間鍋爐房損害賠償問題的基礎(chǔ)是違約責(zé)任。

2、被告是否構(gòu)成違約。原、被告之間簽訂的租賃協(xié)議系雙方真實(shí)意思的表示，其內(nèi)容合法有效。合同成立并生效后，雙方當(dāng)事人都應(yīng)本著誠(chéng)實(shí)信用的原則全面、適當(dāng)?shù)芈男凶约旱牧x務(wù)，任何一方不履行或不適當(dāng)履行都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。本案中，原、被告之間簽訂租賃協(xié)議后，被告在未征得原告同意的情況下擅自拆除租賃物，盡管被告意圖通過(guò)拆除租賃物后重建再進(jìn)行承租的方式履行協(xié)議，但畢竟被告未征得原告的書面同意對(duì)原租賃協(xié)議進(jìn)行變更，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定被告未適當(dāng)履行租賃協(xié)議，其行為構(gòu)成了違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)得違約責(zé)任。

3、原告應(yīng)否承擔(dān)減損義務(wù)。當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。這是《合同法》在一方違約的情況下為防止非違約方對(duì)自己權(quán)利或事務(wù)的疏怠導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大而設(shè)定的一項(xiàng)制度。本案中，在被告拆除租賃物的當(dāng)天，原告就已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了被告的真實(shí)目的是拆除租賃物后重建，即被告以明示的方式表示將不適當(dāng)履行租賃合同，但原告發(fā)現(xiàn)被告的違約行為后，并未采取積極措施制止被告繼續(xù)拆除租賃物，直到第12天才予以有效制止，從而導(dǎo)致租賃物被拆除至現(xiàn)狀，應(yīng)認(rèn)定原告在被告違約后并未履行減損義務(wù)從而導(dǎo)致?lián)p失的擴(kuò)大，故原告只能對(duì)被告第一天拆除部分的房屋損失請(qǐng)求賠償，對(duì)之后擴(kuò)大的損失即拆房第二天至停工之日房屋的損失無(wú)權(quán)要求賠償。由于第一天拆除的情況無(wú)法再現(xiàn)和查明，本院推定第一天拆除的部分為四間鍋爐房總價(jià)值的1/12。

4、原告的損失如何計(jì)算。合同當(dāng)事人違約后，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。由于本案中租賃協(xié)議的標(biāo)的物是特定物，在其毀損滅失后無(wú)法通過(guò)恢復(fù)原狀的方式進(jìn)行補(bǔ)救，因此被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。本案中，原告的損失包括因被告拆除房屋造成的損失和因訂立租賃協(xié)議可獲取的租金損失。按照每平米480元的單價(jià)計(jì)算，四間鍋爐房的損失總計(jì)121406元。按照原告提供的折舊方法，即固定資產(chǎn)年折舊額=固定資產(chǎn)原始價(jià)值*(1-10%)/使用年限（20年），每年該房屋折舊額為5463.27元。原告于1998年1月購(gòu)得房屋，房屋于2004年11月被拆除，折舊應(yīng)從1998年1月計(jì)算至2004年10月。故該房屋共折舊37332.345元，現(xiàn)存價(jià)值為84073.655元。按照1/12計(jì)算，被告應(yīng)當(dāng)賠償原告拆房損失7006元。原告因訂立租賃協(xié)議可獲得的可得利益為從2005年1月1日至訴訟發(fā)生之日2005年8月止8個(gè)月的租金計(jì)13333元。兩項(xiàng)合計(jì)被告因違約應(yīng)賠償原告20339元。

（二）被告對(duì)拆除租賃協(xié)議上未約定的兩間房屋的損害賠償問題。

損壞國(guó)家、集體財(cái)產(chǎn)或他人財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀或折價(jià)賠償。原、被告間訂立的租賃協(xié)議明確約定，租賃房屋和四間廢棄的鍋爐房，并不包括一間儲(chǔ)水池和一間澡堂，被告在未經(jīng)原告同意的情況下擅自拆除這兩間房屋，構(gòu)成了對(duì)原告所有權(quán)的侵犯，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。由于房屋已被拆除，無(wú)法恢復(fù)原狀，故被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。按每平米480元計(jì)算，一間儲(chǔ)水池和一間澡堂的面積為44.3336平方米，兩間房屋的原價(jià)值為21280.128元。按照上文中所述的折舊方法，每年該房屋折舊額為957.61元。原告于1998年1月購(gòu)得房屋，房屋于2004年11月被拆除，折舊應(yīng)從1998年1月計(jì)算至2004年10月。故該房屋共折舊6543.66元，現(xiàn)存價(jià)值為14736元。因此被告應(yīng)賠償原告14736元。

綜上所述，被告在未經(jīng)原告同意的情況下，擅自拆除原告所有的六間房屋，依法應(yīng)承擔(dān)分別違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任，損害賠償額合計(jì)為35075元。